48 Haber Ajansı (48HA) - 22.05.2026 - Yeni aidat yasası yürürlükte

Apartman, site, toplu konut, kooperatiflerde, "Aidat zamları" ile ilgili düzen tamamen değişti. Yeni yasa resmileşti. Avans toplama, hesap verilebilirlik, Kat Malikleri Kurulu gibi önemli değişiklikler haberde...

Resmi Gazete'de yayımlanan yeni düzenlemeyle apartman ve sitelerde hesap verebilirlik dönemi başlıyor. Aidat zamları 3 aylık geçici süreçte yeniden değerleme oranını aşamayacak, yöneticilerin keyfi avans toplama yetkisi tarihe karışacak.

Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri içeren yeni kanun Resmi Gazete'de yayımlanarak (bir madde hariç) 22 Mayıs itibarıyla yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemeyle birlikte yöneticilerin tek taraflı ve sınırsız bütçe belirleme yetkisi kısıtlanırken, aidat tutarlarında son söz doğrudan kat maliklerine bırakıldı.

Buna göre yöneticiler; personel maaşı ve faturalar gibi zorunlu giderler için önceki dönemin bütçesi üzerinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış içeren ve sadece 3 ay geçerli olacak "geçici" bir işletme projesi hazırlayabilecek.

Bu sürenin sonunda veya yeniden değerleme oranını aşan zam taleplerinde, Kat Malikleri Kurulu toplanarak bütçeyi onaylamak zorunda olacak. Ayrıca kanunla, toplu yapılardaki yönetim planı değişikliği için aranan 5'te 4'lük çoğunluk şartı, karar alma süreçlerini hızlandırmak amacıyla 3'te 2'ye düşürüldü.

Kanunun ilgili bölümü aşağıda;

"MADDE 3- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde yer alan “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 4- 634 sayılı Kanunun 37 nci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının (c) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasının birinci cümlesine “bildirilir” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır” ibaresi eklenmiş, ikinci cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.”

“c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;”

“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”

MADDE 5- 634 sayılı Kanunun 70 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” şeklinde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.”

MADDE 6- 24/4/1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa aşağıdaki ek madde eklenmiştir.

“EK MADDE 6- İnşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamlanmadan iş yeri ve konutları ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi tahsis edilen gayrimenkullerin tapusunun devrini yapamaz.”

MADDE 7- 9/8/1983 tarihli ve 2872 sayılı Çevre Kanununun 2 nci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “Çevre yönetimi hizmeti” tanımına “çevre yönetim birimleri,” ibaresinden sonra gelmek üzere “çevre danışmanlık firmaları veya yetkilendirilmiş kişiler” ibaresi eklenmiş, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen “Çevre danışmanlık firması” tanımı aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş ve bu tanımdan sonra gelmek üzere aşağıdaki “Yetkilendirilmiş kişi” tanımı eklenmiştir.

“Çevre danışmanlık firması: Çevre yönetimi hizmeti kapsamında usul ve esasları ilgili yönetmelikle belirlenen başvuruları yapan, her türlü rapor ve teknik belgeyi hazırlamaya yetkili ve bunlardan sorumlu olan, aylık faaliyet raporunda aykırılıkları tespit ederek Bakanlığa bildirmekle yükümlü olan, hizmet verdiği tesis ve işletme çalışanlarına ve sorumlularına çevresel konularda eğitim veren, nitelik ve nicelikleri ilgili yönetmelikle belirlenen mühendislik ve fen fakültesi mezunlarından çevre yönetimi hizmeti yeterlik belgesine sahip olan kişileri bünyesinde çalıştıran, ortaklık payı bakımından ortaklarının yüzde ellisinden fazlası çevre yönetim hizmeti yeterlik belgesine sahip ve Bakanlık tarafından yetkilendirilen tüzel kişiliği,”

“Yetkilendirilmiş kişi: Çevre yönetimi hizmeti vermek üzere Bakanlık tarafından yetkilendirilen, üniversitelerin mühendislik veya fen fakültelerinin ilgili yönetmelikte belirlenen bölümlerinden mezun olan kişileri,”

İşletme bütçesi sadece 3 ay geçerli

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yeni düzenlemeyle yönetimlerin üst sınırsız bütçe hazırlama ve kiracıları yüksek aidatlara mahkum etme devrinin kapandığını belirtti. Yöneticilerin hazırlayacağı işletme bütçesinin artık sadece 3 ay geçerli olacağını, bu süreçte artışın yeniden değerleme oranını geçemeyeceğini ve genel kurulun toplanmak zorunda kalacağını belirten Kiraz şunları kaydetti:

"Türkiye'de uzun yıllardır site ve apartman yönetimlerinde ciddi tartışmalara yol açan, zaman zaman yolsuzluk iddialarıyla gündeme gelen ve bazı sitelerin kötü niyetli kişilerin kontrolüne geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor."

Avans toplamaya yeni düzenleme

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yöneticilerin artık kendi inisiyatifiyle sınırsız avans toplayamayacağının altını çizdi:

"Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan veya karar almadan, yüksek veya bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bir konuydu. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı yoktu. Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacak."

Yüksel, yeni dönemdeki yetki sınırlarına ve yönetim planı değişikliklerine dair şu detayları paylaştı:

"Yapılan değişiklikle, işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisi artırılırken yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçiliyor. Yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor ancak kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışları için üst sınır uygulanmayacak. Öte yandan toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5'te 4'ten 3'te 2'ye düşürüldü. Buna karşılık bireysel binalarda bu oran halen 5'te 4 olarak kaldı."

Çoğunluk şartı değişti

TRKTYD Genel Başkanı Suat Sandalcı, toplu yapılardaki çoğunluk şartının değişmesinin karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını ve mali gerekçesiz aidat belirlenmesinin önlenmesinin yönetimlere hesap verme yükümlülüğü getireceğini ifade etti:

"Türkiye'de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçleriyle ilgili önemli bir eşik aşıldı. Yeni düzenlemeler, sektör temsilcileri tarafından 'site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı' olarak değerlendiriliyor."

Resmi Gazetede yayınlanan yeni Kat Mülkiyeti Kanunu

T.C. Resmi Gazete'de kanunla ilgili sayfa için TIKLAYIN;

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/05/20260522-1.htm

TAGS;

Hayatın içinden haberler

Yaşam Haberleri